BOICAC 101 Consulta 2 Contabilidad
Sobre el adecuado tratamiento contable de la cesión de un terreno a cambio de la “reserva de su aprovechamiento”.
Premisas
- La actividad principal de la consultante es la promoción inmobiliaria.
- La sociedad cede a un ente público un terreno (existencias) a cambio de la reserva de aprovechamiento (derechos de aprovechamiento excepcional).
Respuesta
“…los citados
derechos se mostrarán formando parte de la existencias.
…la cesión
del terreno a cambio de la reserva de aprovechamiento deberá contabilizarse
como una permuta de existencias por su valor razonable, pero sin que proceda el
reconocimiento de un ingreso en aplicación de la regla contenida en la NRV 14ª,
apartado 1, del PGC en cuya virtud no se reconocerá ningún ingreso por la
permuta de bienes o servicios, por operaciones de tráfico, de similar
naturaleza y valor.
…la “reserva
de aprovechamiento” se deberá valorar por el valor contable del bien entregado.”
Análisis
Se analiza en esta consulta la contabilización de la denominada “reserva de
aprovechamiento”, que consiste en un derecho de aprovechamiento urbanístico que
se adquiere por la cesión de un terreno a un ente público.
Dicho derecho podrá materializarse mediante su aplicación en otro terreno o
enajenarse a terceros, por lo que podrá ser objeto de negocios jurídicos de
transferencia o gravamen.
El ICAC considera que estos derechos cumplen con la definición de activos y
su naturaleza intangible, pero deben registrarse como existencias atendiendo a
su destino dentro del proceso productivo de la empresa, cuya actividad
principal es la promoción inmobiliaria.
Así, el acuerdo de cesión del terreno a cambio de una reserva de
aprovechamiento realizado entre una promotora inmobiliaria y un ente público
constituye una permuta de existencias de similar naturaleza y valor, por lo que
los derechos de aprovechamiento deben valorarse por el valor contable del bien
entregado.
Por ejemplo, si el terreno cedido estaba contabilizado por 10.000 €, la
permuta se contabilizaría de la siguiente forma:
Cuenta
|
Nombre
|
Debe
|
Haber
|
(314)
|
Derechos de aprovechamiento
urbanístico
|
10.000
|
|
a
|
|||
(31)
|
Terrenos y solares
|
10.000
|
Por último, destacar que pese a que el ICAC indica que la consulta “versa sobre el adecuado tratamiento contable de la
cesión, así como de la posterior enajenación del citado aprovechamiento
urbanístico, bien en virtud de su futura aplicación o bien por su enajenación a
terceros”, no responde expresamente a este último extremo, si bien por la respuesta
a la primera parte de la consulta, entendemos que la posterior enajenación o aplicación de
los derechos de aprovechamiento se registraría de la siguiente forma:
1. Si se vendiesen a
terceros, se registraría la factura por su valor de venta, lo cual determinaría
el reconocimiento del beneficio de la operación, mediante la variación de
existencias, por la diferencia entre el precio de venta y el valor contable del
derecho registrado previamente en existencias.
Por ejemplo, si el derecho
se vendiese por 15.000 €, la venta se contabilizaría de la siguiente forma (sin
considerar impuestos):
Cuenta
|
Nombre
|
Debe
|
Haber
|
(430)
|
Clientes
|
15.000
|
|
a
|
|||
(704)
|
Ventas de derechos de
aprovechamiento urbanístico
|
15.000
|
Así, el beneficio de
la operación (5.000 €) afloraría al registrar la variación de existencias:
Cuenta
|
Nombre
|
Debe
|
Haber
|
(614)
|
Variación de existencias de derechos
de aprovechamiento urbanístico
|
10.000
|
|
a
|
|||
(314)
|
Derechos de aprovechamiento
urbanístico
|
10.000
|
2. Si el derecho de
aprovechamiento urbanístico se aplicase a otra construcción, aumentando el
aprovechamiento de otra parcela, el valor contable del derecho se dejaría en
existencias como mayor valor de la construcción a la que se aplica. En este
caso el beneficio de la operación no afloraría hasta finalizar la promoción en
la que han aplicado los derechos mediante la venta de los inmuebles a terceros.
En el ejemplo anterior,
la aplicación del aprovechamiento podría contabilizarse de la siguiente forma:
Cuenta
|
Nombre
|
Debe
|
Haber
|
(330)
|
Promociones en curso
|
10.000
|
|
a
|
|||
(314)
|
Derechos de aprovechamiento
urbanístico
|
10.000
|
* Las cuentas 314, 704 y 614 son cuentas propuestas al efecto del registro de
este tipo específico de activo.
