El pago de la totalidad del precio aplazado se
configura como condición suspensiva de la transmisión, pero se hace entrega
inmediata de la posesión del inmueble a la parte compradora, adquiriendo ésta
todos los derechos y obligaciones derivados de la posesión del inmueble.
La consulta versa sobre si la sociedad
adquirente debe contabilizar el inmueble en la fecha de la firma del contrato
privado o, por el contrario, dicho reconocimiento debe postergarse hasta que
expire la condición suspensiva.
Respuesta
“…la mera
incorporación de una condición resolutoria/suspensiva en un contrato no debe
llevar a negar la compra y el reconocimiento del activo objeto del negocio
jurídico en balance de la empresa.
…cabe
concluir que el adquirente ha asumido de manera sustancial los riesgos y
beneficios del inmueble...”
Análisis
El momento en el que procederá la activación
del inmueble será cuando se transmitan efectivamente los riesgos y ventajas
sustanciales inherentes a la propiedad del bien.
En este caso, pese a que el contrato de
compraventa introduzca una condición suspensiva, los riesgos y ventajas
sustanciales inherentes a la propiedad del bien se transmiten efectivamente en
el momento de la venta, que es cuando se entrega el bien y el comprador asumen
todo los derechos y obligaciones derivados de su posesión (uso, disfrute,
condición de arrendador, ingresos, gastos, etc.).
Es por ello por lo que la activación del
inmueble procederá en el momento de la venta, con independencia de que la transmisión
jurídica de la propiedad esté sujeta al cumplimiento del pago aplazado.
Con ello, el ICAC considera de aplicación
en el marco del PGC 2007 el criterio expuesto en la Consulta nº 4 del BOICAC 67 de septiembre de 2006.
¿Cuándo se entienden transmitidos los
riesgos y ventajas sustanciales inherentes a la propiedad de un bien? El ICAC
apunta dos requisitos que deben darse simultáneamente:
1.
Control:
derecho de uso y aprovechamiento y facultad de disponer del bien.
2.
Recuperación
del valor neto contable del bien mediante su uso durante su vida útil o mediante
la obtención de sus frutos.
En el caso de que la transacción incluya
una condición, deberá analizarse su potencia rescisoria a la vista de las
circunstancias de cada caso, es decir, el grado de incertidumbre que dicha
condición suponga respecto a la posible rescisión del contrato:
-
Si la
incertidumbre sobre la posibilidad de rescisión del contrato es significativa,
no debería activarse aún el bien hasta que dicha incertidumbre sea resuelta.
-
Si la
incertidumbre no es significativa, la condición se considera accidental, y el
bien deberá activarse.
En conclusión, ante la formalización de un negocio
jurídico que dé lugar al uso y disfrute de un bien, deberemos analizar el fondo
económico de la transacción para concluir si el bien resulta contablemente
activable: será cuando se transfieran los riesgos y beneficios inherentes a la
propiedad del bien cuando deberemos activarlo, independientemente del momento
en el que se produzca la transmisión jurídica de la propiedad del bien.
Ante la existencia de una condición en el
contrato, deberemos analizar su potencial capacidad rescisoria de la
transacción, de forma que si fuera significativa no podremos activar el bien.
El siguiente gráfico ilustra las
consideraciones anteriores:
Por último, para registrar el inmueble
como inmovilizado o como inversión inmobiliaria, recomendamos consultar nuestra anterior entrada, al hilo del análisis de la Consulta nº 8 del BOICAC 98 de
junio de 2014, que nos dio pie a plantearnos la clasificación contable de un
inmueble teniendo en cuenta su finalidad y la actividad ordinaria de la
empresa.