12 de noviembre de 2014

BOICAC 99 Consulta 1: Adquisición de un inmueble sometido a una condición.







BOICAC 99 Consulta 1: Adquisición inmueble sometido a condición




El pago de la totalidad del precio aplazado se configura como condición suspensiva de la transmisión, pero se hace entrega inmediata de la posesión del inmueble a la parte compradora, adquiriendo ésta todos los derechos y obligaciones derivados de la posesión del inmueble.

La consulta versa sobre si la sociedad adquirente debe contabilizar el inmueble en la fecha de la firma del contrato privado o, por el contrario, dicho reconocimiento debe postergarse hasta que expire la condición suspensiva.

Respuesta

“…la mera incorporación de una condición resolutoria/suspensiva en un contrato no debe llevar a negar la compra y el reconocimiento del activo objeto del negocio jurídico en balance de la empresa.

…cabe concluir que el adquirente ha asumido de manera sustancial los riesgos y beneficios del inmueble...”


Análisis

El momento en el que procederá la activación del inmueble será cuando se transmitan efectivamente los riesgos y ventajas sustanciales inherentes a la propiedad del bien.

En este caso, pese a que el contrato de compraventa introduzca una condición suspensiva, los riesgos y ventajas sustanciales inherentes a la propiedad del bien se transmiten efectivamente en el momento de la venta, que es cuando se entrega el bien y el comprador asumen todo los derechos y obligaciones derivados de su posesión (uso, disfrute, condición de arrendador, ingresos, gastos, etc.).

Es por ello por lo que la activación del inmueble procederá en el momento de la venta, con independencia de que la transmisión jurídica de la propiedad esté sujeta al cumplimiento del pago aplazado.

Con ello, el ICAC considera de aplicación en el marco del PGC 2007 el criterio expuesto en la Consulta nº 4 del BOICAC 67 de septiembre de 2006.

¿Cuándo se entienden transmitidos los riesgos y ventajas sustanciales inherentes a la propiedad de un bien? El ICAC apunta dos requisitos que deben darse simultáneamente:
       1.   Control: derecho de uso y aprovechamiento y facultad de disponer del bien.
         2.   Recuperación del valor neto contable del bien mediante su uso durante su vida útil o mediante la obtención de sus frutos.

En el caso de que la transacción incluya una condición, deberá analizarse su potencia rescisoria a la vista de las circunstancias de cada caso, es decir, el grado de incertidumbre que dicha condición suponga respecto a la posible rescisión del contrato:
       -      Si la incertidumbre sobre la posibilidad de rescisión del contrato es significativa, no debería activarse aún el bien hasta que dicha incertidumbre sea resuelta.
        -      Si la incertidumbre no es significativa, la condición se considera accidental, y el bien deberá activarse.

En conclusión, ante la formalización de un negocio jurídico que dé lugar al uso y disfrute de un bien, deberemos analizar el fondo económico de la transacción para concluir si el bien resulta contablemente activable: será cuando se transfieran los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien cuando deberemos activarlo, independientemente del momento en el que se produzca la transmisión jurídica de la propiedad del bien.
Ante la existencia de una condición en el contrato, deberemos analizar su potencial capacidad rescisoria de la transacción, de forma que si fuera significativa no podremos activar el bien.

El siguiente gráfico ilustra las consideraciones anteriores:


BOICAC 99 Consulta 1: Adquisición inmueble sometido a condición activación



Por último, para registrar el inmueble como inmovilizado o como inversión inmobiliaria, recomendamos consultar nuestra anterior entrada, al hilo del análisis de la Consulta nº 8 del BOICAC 98 de junio de 2014, que nos dio pie a plantearnos la clasificación contable de un inmueble teniendo en cuenta su finalidad y la actividad ordinaria de la empresa.



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